투자는 멈추고 거주는 시작, 토지거래허가구역 실거주 의무 A to Z

 

 

 

부동산 시장의 투기 수요를 잠재우기 위해 지정되는 토지거래허가구역! 이 구역 내 주택을 매수하려면 관할 지자체의 허가가 필수이며, 특히 '실거주 의무'가 핵심적인 규제로 작용합니다. "갭투자"를 원천 차단하는 이 제도의 정확한 요건과 주의사항을 꼼꼼히 알아보고 실수 없는 내 집 마련 계획을 세워보세요.

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1. 토지거래허가구역의 핵심, '2년 실거주 의무'

토지거래허가구역 내에서 주거용 토지(주택 포함, 사실상 아파트 전면적)를 취득할 경우, 매수자는 허가받은 목적대로 2년간 자기 거주용으로 이용해야 할 의무가 발생합니다.

• 의무 기간: 주택 취득일(등기일)로부터 2년간 실거주해야 합니다.
• 허가 요건: 매수자는 주택 매수 시 관청에 토지이용계획서와 자금조달계획서 등을 제출하여 실거주 목적임을 명확히 증명해야 합니다.
• 잔금 및 입주 기한: 통상적으로 허가일로부터 4개월 이내에 잔금을 납부하고 취득(등기)해야 하며, 취득일로부터 실거주를 이행해야 합니다. 다만, 세입자가 있는 경우 등 부득이한 사유가 소명되고 허가 관청이 인정하는 경우 입주 시기를 유예받을 수 있습니다.

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2. '갭투자'는 불가능, 기존 세입자 있는 주택 거래는?

실거주 의무가 적용되므로 전세를 끼고 매수하는 갭투자는 원칙적으로 불가능합니다. 즉, 매수자가 직접 입주하여 거주해야 합니다.

• 세입자 있는 주택: 세입자의 임대차 계약기간이 남아있는 주택은 원칙적으로 허가를 받을 수 없습니다.
• 예외적 허가: 다만, 매수자가 **'4개월 이내 실거주하겠다'**고 약속하고 세입자의 퇴거 확약서 등 증빙 자료를 제출하여 관청의 허가를 받는다면 거래가 가능할 수 있습니다.
• 분양권·입주권: 재개발·재건축 지역의 관리처분계획 인가 이후 입주권을 취득하는 경우에도 실거주 의무가 적용됩니다. 다만, 이미 철거된 경우 등은 준공 후 실제 입주 가능 시점부터 2년간 거주 확약 시 허가가 가능합니다.

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3. 유주택자의 신규 주택 취득 시 추가 요건

이미 주택을 보유하고 있는 사람이 토지거래허가구역 내 주택을 추가로 취득하려는 경우에는 더 까다로운 요건이 붙습니다.

• 소명 의무: 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기 거주용 주택을 추가 취득해야 하는 사유를 구체적이고 객관적으로 소명해야 합니다.
• 기존 주택 처리 계획: 기존 주택의 **처리계획서(매매·임대 등)**를 제출해야 하며, 허가 관청은 통상 6개월 이내에 기존 주택을 처분(매매 또는 임대)하는 계획을 기준으로 허가 여부를 판단할 수 있습니다. (단, 지자체별 기간 확인 필수)

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4. 실거주 의무 위반 시 처벌은? ⚠️

실거주 의무를 어기고 매수 주택에 입주하지 않거나 임대를 주는 등 허가 목적대로 이용하지 않을 경우 강력한 처벌을 받게 됩니다.

• 이행 강제금: 실거주 의무 기간 중 위반 사실이 적발되면 1차로 구청에서 이행 명령이 떨어집니다. 이를 이행하지 않을 경우 **매년 취득 가격의 5%~10%**에 해당하는 이행강제금이 부과됩니다.
• 거래 허가 취소: 의도적으로 실거주 의무를 위반한 것이 명백한 경우에는 지자체장이 거래 허가를 취소하고 소유권 등기를 말소할 수도 있습니다.

토지거래허가구역 내 주택 거래는 단순한 투자 이상의 '실거주' 의무가 수반되는 만큼, 관련 법령과 지자체의 최신 업무처리 기준을 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

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